独家 | 米域CEO回应为何“撤离”甲级写字楼，联合办公路在何方?

文 | 银昕 晨曦

编辑 | 李晓丽

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米域CEO回应为何“撤离”甲级写字楼

旧改出身的联办选手进击甲级写字楼，在资本的助推下疯狂了近一年，如今挨个落寞收场。

近日，联合办公品牌米域已从上海某核心商圈的某甲级写字楼撤出。截止8月1日，所有与米域签订合同，在该项目场地办公的租客，已经在与米域协商后，搬迁到了米域的其他联合办公场地。值得注意的是，目前该项目已经被米域从官网上移除。

事实上，米域与租客解约事件，在数月前似乎就已成定局。

米域CEO冯印陶称，数月前，米域就已经与大楼的业主对于租金问题进行洽谈，但最后不尽人意。因此，这才有了7月初，米域通知租客搬离该写字楼的事件。

成立于2016年7月的米域，目前在上海及北京已拥有19个项目，所有空间均位于市中心核心位置，比如在上海陆家嘴、外滩、南京西路、淮海路、静安寺、徐汇滨江、大虹桥及北京朝阳区皆有布局。

那么，作为一家为数百家公司、近万名会员提供服务的米域，如今为何要一反常态，割舍寸土寸金的核心商圈，与辛苦招来的租客进行解约呢%3F

“综合评估未来成本收益，我们预计这家店会在较长时间内亏损，且不符合我们新的着重和生活配套结合的战略方向，于是暂停了营业。”冯印陶向PropTech研习社阐述了这次撤离上海核心商圈的原因，并称暂停营业属于经营中正常的业务调整。

据陆家嘴资深地产中介李某透露，米域此次与租客解约的联合办公项目出租率一直较低，因此，截止米域太平关店时，该店依旧处于亏本状态，而这一说法也得到了冯印陶的承认。

那么，业内又如何看待米域退出甲写的行为呢？

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业内谈联合办公：这波选手有“先天缺陷”

对联合办公商业模式一直以来有深度思考的小样青年社区CEO程方认为，对米域这样的稳健经营的机构而言，这件事应该还属于个案，风险也属于正常可控范围。但是从行业整体来看，经过近一两年的不计成本的快速扩张，现阶段的很多联合办公玩家的基础财务模型有先天缺陷。

为什么会这么说？

程方认为，过去几年来，联合办公有笔账没算清楚，在资本助力之下蒙眼狂奔，用错误的测算模型快速复制扩张规模，现在骑虎难下。这两个致命点：一个是每个工位的刚性成本，一个是空间出租率。这两个关键指标，会让很多粗算成立的财务测算由正转负。

程方拿中关村的商圈算了一笔账，目前一个工位的核心成本主要是两块构成：装修折旧、前期成本摊销、办公家具设施折旧、社区运营费用、水电网成本和人力成本等构成的刚性成本，另外再加上承租物业需要支付的每月租金。

刚性成本折算到每个工位平均下来在400-600元/工位月，各家视经营能力略有偏差。一个工位平摊的占地面积大约是5.5-6平方米，一月按30天算；在中关村商圈，联合办公的工位售价普遍在1500元左右，如果按照70%入住率，扣除刚性成本费用后，倒推计算发现，物业承租成本的盈亏点为不高于3.3元/天/平。从好租等写字楼找房网站上查询，中关村区域最低的租金单价是立方庭4.3元/天/平的隔间。

甲级写字楼单价普遍在10元/天/平以上。联合办公进甲写，按70%出租率计算，就意味着单个工位的租金至少要在2800元以上，盈利模型才能成立。如果出租率能做到90%（考虑正常换手空置和中介返佣的问题，这个出租率已经实际接近满租），那么想要单店盈利，出租的实际成交价格也得是2300元以上。

但反观市场真实情况，事实并非如此，在资本助力的价格战下，联合办公长期在1500-2000元/月/个的水平竞争。

这意味着什么？流血烧规模。

本来烧得好好的，只要资本持续给钱，只要下一轮有人持续接盘，但是寒冬来了。这些在市场上行周期没有爆出的问题，当市场开始转冷，问题一个个都暴露出来了。

众多联合办公品牌集中在2018年中不计成本扩规模，又随后纷纷在2019年初选择撤离和关店。

而对于米域太平项目撤出甲写，冯印陶似乎早有准备。今年3月，PropTech研习社对冯印陶进行专访时，他提到，米域太平是米域在众多项目中为数不多的一个典型，米域的其他项目大多在商场，唯有米域太平是在高端写字楼里。

冯印陶当时就给自己提过醒，随着大量金融企业及外资的撤离会导致米域太平的空置率上升，供过于求的现象会导致租金价格下滑，这使得米域太平面临巨大的挑战。

对于联办进甲写，冯印陶其实是在“不断修正这些逻辑”。第一个逻辑是尽量不去做标准写字楼的装修改造升级，标准写字楼本身的办公体验已经很好，而改为联合办公只是把高标准切成小面积进行出租，这种情况下联办进甲写的价值有限。

修正后的逻辑，冯印陶认为这些标准物业里面还有一部分价差可赚，就是通过商改写，把原来价格相对较低的，达不到高标准的空间拿来改造运营，虽然没法直接对标甲写，但是有价差可赚。而且在这个细分领域，冯印陶认为旧改出身的联办选手有竞争优势，因为很多做习惯高端写字楼的人，并不擅长这种写字楼内部的旧改。

那么，对于联合办公在甲级写字楼中的风险，冯印陶是否和程方算的帐一样，有所预料呢？几个月前接受PropTech研习社采访时，冯印陶对此便有解释。

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专访米域CEO冯印陶：四个月就前已预警

早在今年3月，第一波进击甲写的联办选手集中退出时，PropTech研习社就专访了米域创始人兼CEO冯印陶，在那时很多问题的结论已经相当清晰了。

以下是冯印陶与PropTech研习社记者对话的部分内容（部分节选）：

1、最近一段时间有人觉得联合办公这种业态是不是有问题，业内也有一些思考，作为一个大的需求的方向，共享办公未来的方向究竟是什么？

冯印陶:联合办公的核心不是特定的一个形式，比如一定要有几个办公间或者几个桌子，这些都不是核心，核心是资源高度共享的一种办公服务。所以我们内部把自己叫做产品化办公空间解决方案提供商。这个话有点啰嗦，所以就不再对外讲，但在同事之间自己定位的时候在不停地讲。

核心的区别在于我来帮你做定制，我们和WeWork之间是有点不一样，我觉得中国的核心机会还是中小企业，当然大型企业也有定制化产品化办公空间的需求。

无论大小，最终所有企业都是要做产品化解决方案，没有企业会自己去做办公室定制，将来的主流做法是将他们都会从成熟的运营商手中购买。

中国市场目前比较突出的需求还是在中小企业，慢慢才会到大型企业。WeWork也不是从2010年就开始做大企业，也经历了一个过程，后来大企业越来越接受这件事。

2、近来有的联合办公在打价格战，你们有陷入么？或者被同行拖进价格战中？

冯印陶:在上海其实好些区域都出现了供过于求的情况，在陆家嘴和整个浦东这个事情特别严重，根本没有那么多客户没那么多需求。但是现在每一个品牌都要在这开个场子，而且一开出来的面积都极其巨大，导致陆家嘴一个工位的价格只有2000块钱以下。这是不可思议的事情。

整个陆家嘴的基本价值都被冲击了。目前我们在陆家嘴这个项目正面临巨大的挑战。

我们当初一直坚持了几个逻辑，第一个就是我们尽量不做标准写字楼里面的装修改造升级。因为标准写字楼，特别是高标准的写字楼，它的办公体验已经很好了，再做联合办公只是把他的高标准切成小面积分租掉，在这种情况下它的核心价值是有限的。

除了陆家嘴这一个场地是在高端的写字楼里面以外，米域其他所有场地都是商场以及裙楼的升级改造，把本来价格相对低很多的空间进行改造，这其中隐藏的价差是巨大的，这种模式与把高端的写字楼做内装的提升是很不一样的。

具体来说，甲级写字楼的空调很少能够开到晚上七点以后，但大量的中小企业，特别是互联网设计类型的企业，还有专业服务类型的企业会经常出现加班到比较晚的情况，这时候我们产品的硬件优势就体现出来了。

我们现在可以不用大楼的指定网络，可以以比较低的价格拉很大的带宽，这都是中小企业所在意的。这样一来我们可以以更大价差提供更好的产品，从设计上来讲还会更酷一些，因为你发挥的空间更大。这是我们当初就定好的角色。

3、你们喜欢在地段“核心中的核心”拿项目，这么做的成本是否会很高？

冯印陶:我们遵循的第二个逻辑就是一定要围绕最核心区域去做，比如在上海内环内叫核心区，但内环内是个很大的概念，离地铁站200米还是几公里是有巨大区别的，都在所谓核心地段。

行业上行时候差异不显著，但到了下行的时候，我们的场地如果在地铁站三五百米之内的，其他人是八九百米或一公里，那其他人的场地就会受到非常巨大的冲击，“核心中的核心”会使我们受的冲击小很多。

我们拿项目的价格会高很多，但会被我们没有拿高标准写字楼这件事情给平衡掉。

4、传说中上海有一个联合办公品牌的“鄙视链”，比如WeWork会排在第一梯队，然后会有第二第三梯队，你们研究竞品之后有没有这样的排序？

冯印陶:我们的定位也清楚，就是我们不和WeWork争核心客群，WeWork的核心是外企客群，跨国企业客群，它的产品就是适合这些用户的，跟他们去拼这个没有意义。

我们更在意的是设计企业，专业服务企业，文化创意企业和互联网企业里面的偏小型的或者是偏应用的企业。这些企业的特点是人不会很多，对性价比的要求比大型企业国际性企业要高，同时又特别喜欢观感上好看的，比如说文创类型的企业对空间的设计感是很敏感的，这些客户群契合了我们产品的特性。