资本退潮后，关于长租公寓的六个观点

曾被资本热捧的长租公寓，如今却陷入“冷场”。

此前，很多公寓企业为寻求扩张，不惜高价拿房，造成成本端的快速上涨。当长租公寓行业的投融资浪潮逐渐消退，缺少外部输血，不少企业面临资金困境。

在政策层面，2018年下半年开始，政府开始对长租公寓的态度由“支持”转为“理性”，北京市住建委为住房租赁企业利用资金恶性抢占房源事情，集中约谈自如、相寓和蛋壳相关负责人，同时北京银监局还明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源。一定程度上也限制了长租公寓的融资渠道。

在房源端，优质物业也已被争抢殆尽，这也意味着未来公寓企业在扩展规模和运营上成本增加。

针对长租公寓市场目前的处境，空白研究院院长杨现领给出了六点建议。

长租公寓运营商面临的难题  依然是盈利难

在规模上，长租公寓并不经济，当前长租公寓企业租金成本占比在50%-70%之间，这对于企业意味着可变成本很少，通过规模扩张带来管理成本下降和运营效率提升带来运营成本下降空间很小。

其次，租期较短和续约率低，当前大多数长租公寓企业的租客平均周期依然维持在8个月左右，续约率不足50%，较短的租期和较低的续约率带来较高的获客成本的投入。

另外，融资成本也很高，在美国，对于大型公寓企业而言，Reits是主要融资渠道，而我国目前尚未正式推出Reits，且我国民营的企业的融资成本普遍在8%以上，这对薄利的长租公寓企业来讲是不能承受之重。

长租公寓盈利难  不等于租赁市场盈利难

市场中的小二房东盈利并不困难，困难的是有一定规模的、初具企业组织架构的长租公寓企业。美国的托管行业一样面临这样的问题，一人企业的毛利可以达到25%，当企业规模逐渐增大，由于组织扩张和摩擦成本造成企业毛利水平降低，当跨越一定规模阶段后，公司的盈利情况将逐步变好。

资产证券化产品是融资重要渠道

在国内，公寓领域的资产证券化产品目前尚处于萌芽状态。资产证券化能够有效帮助公寓企业回笼资金，解决公寓企业扩张中资金缺口问题，是一种正常的融资手段，我们不应该为了可能的风险就扼杀掉资产证券化这一企业融资渠道。

从房源端的获取上降低成本   从收入端提升收入

房源端降低获取成本的方式可能是托管，即长租公寓企业的业务模式由包租转为单纯的服务提供方，业主自己承担装修和改造成本，如美国，这种模式的前提是当地的市场是买方市场，且通过长租公寓企业对房屋的维护能切实提升房屋的出租效率。另外，还有可能是将资产购入，主要是寻求资产的升值和未来资产证券化渠道回收成本。

收入端提升的主要渠道包括产品力的提升所带来的溢价能力，以及增值服务项目的开展，所带来的的租金以外的收入。如亚朵酒店，目前的增值服务收入能占到总收入的15%左右。

长租公寓智能化场景的发展

短期来看，智能化装备的增加将加重企业的成本，该部分成本如果由企业承担将使得长租公寓企业本就微薄的利润更加微薄，如果由租客承担，势必会带来租金价格的提升，加重租客的负担。短期实现智能化场景还困难重重。

但长期来看，智能化场景的融入可以逐步渐进，时机成熟时，可作为公寓对外宣传的名片来吸引客户，聚合资金承受力高、猎奇心强的租客。

未来比拼的将是效率和体验

本质上来讲，长租公寓行业是一个服务型行业，想在服务型行业中取胜，需要的是构建“更快更好”服务的能力。比如，典型的退租时押金退还场景，有的公寓企业可以实现实时押金退还，发票开具，有的公寓企业这个周期是一周，甚至是一个月，这其中的“效率”损失将严重影响客户体验。

这些体验，将直接影响客户的选择，带来企业的“优胜劣汰”。这体现在企业运营上，就是企业对于客户需求的精准把握和整个有效率的业务流程的构建。