保稳！房贷利率“换锚”，上海多银行水平低于新规下限，月供影响甚微

10月8日，房贷利率“换锚”首日，自8月25日公布的参考贷款市场报价利率（LPR）的房贷利率新政过去以来，商业银行平稳过度。全国大中城市中，上海一直是房贷利率的“洼地”城市，保持“量价稳定”的趋势，目前据经济观察网记者了解到，房贷新政后多家银行的房贷利率仍低于新规下限。

记者从央行上海方面获悉，LPR新政执行后，上海当前执行房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，即不低于4.65%，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点，即不低于5.45%。

上述人士表示，坚持“房住不炒”定位，此次定价机制改革后，上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定。个人住房贷款利率对市场供求影响大，同时也是LPR定价改革的重要组成部分，但是不会因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡。

同时，记者从融360大数据研究院监测的公开数据看，上海地区个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价，其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）：中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点。若对比原先有基准利率折扣的银行，以基准利率95%为例也较此前下降0.005%。

一家国有行的沪上某支行个贷经理告诉记者：“相对优质的客户有折扣空间，LPR新政实施后，目前给予客户的房贷利率与原先变化不大。不过也存在房贷利率随时调整的可能。”

另外，上海地区的二套房方面，从检测数据看银行主流水平和新政下限持平，为5.45%，比之前高了6BP，国有行与股份行以执行该水平为主，其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价，招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限。

在信贷额度紧张和严控房市的背景下，融360分析师李万赋坦言：“房贷利率上行趋势或将延续。而且，随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。”

房贷新政锚定的是最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，而从前两期LPR的报价水平来看，5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR，大概率会保持一个中短期的稳定。

对此，李万赋补充认为：“房贷利率挂钩LPR后，变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些，但也不会月月都变，LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化，保证房地产市场的平稳。”

值得一提的是，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

那么，LPR定价机制改革的推进，是否会影响房按揭贷款的成本，即月供金额的大小？以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款为例，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。”